Affittare casa su Airbnb: come funziona, tasse e regolamento

• Per affittare una casa su Airbnb il portale applica una commissione che viene addebitata sia all’host che all’ospite.
• Nella maggior parte dei casi per affittare una casa su Airbnb non è necessario aprire la Partita Iva. Questo diventa obbligatorio in caso di affitto di più di 4 appartamenti.
• Per gli host che non aprono la Partita Iva è previsto il pagamento della ritenuta fiscale sui redditi percepiti, pari al 21% oppure al 26% in base alle regole recentemente introdotte.

Affittare una casa è molto semplice grazie a portali come Airbnb. Si tratta di piattaforme che mettono in contatto i cosiddetti “host” e le persone in cerca di un alloggio.

Ma come ogni attività che porta un guadagno, bisogna rispettare alcuni requisiti e rispondere a determinati adempimenti per essere in regola con il Fisco, oltre a rispettare il regolamento interno della piattaforma online.

In questa guida vedremo come fare per affittare una casa su Airbnb, quali sono i costi e le tasse previste, i requisiti e gli adempimenti da rispettare per guadagnare mettendo in affitto una casa, anche alla luce degli ultimi obblighi in materia di imposte e codice unico.

Affittare casa su Airbnb: come funziona

Avere una seconda casa di proprietà rappresenta un investimento, sia quando si ha intenzione di venderla che mettendola in affitto. Oltre alle classiche soluzioni di locazione, con contratti che possono arrivare fino agli otto anni (contratto a canone libero 4 + 4), ci sono soluzioni che possono portare a guadagni più alti.

Stiamo parlando degli affitti brevi, ideali per turisti e per chi cerca un appoggio temporaneo in una certa località. Uno dei servizi migliori a cui affidarsi è Airbnb, che gestisce le prenotazioni e offre assistenza continua a fronte del pagamento di una commissione.

Airbnb è uno dei maggiori esempi di Sharing economy. Infatti, la piattaforma consente ai clienti di affittare per brevi periodi un appartamento o una singola camera. Le caratteristiche di Airbnb sono:

• prenotazione di camere o appartamenti per brevi periodi;
• prezzi concorrenziali;
• semplicità di utilizzo;
• contatto diretto tra host e ospite con funzioni di messaggistica integrati;
• possibilità di consegnare le chiavi senza contatto.

Differenze tra Airbnb e i tradizionali b&b

Airbnb è anche un’alternativa al classico b&b. Le principali differenze tra Airbnb e il classico b&b sono:

• con Airbnb non è consentito offrire cibo agli ospiti, mentre con il b&b la colazione fa parte del servizio (anche se può essere a pagamento);
• il personale del b&b è più presente, anche solo al momento del check-in, mentre con Airbnb può essere sufficiente la chat di messaggistica della piattaforma con consegna delle chiavi senza contatto;
• con Airbnb viene generalmente affittato tutto l’appartamento, mentre con il b&b spesso si tratta di singole camere e i proprietari si mettono a disposizione degli ospiti.

Affittare casa su Airbnb: come fare

Diventare host di Airbnb è molto semplice e gratuito. Infatti, non è previsto alcun costo di registrazione per diventare host. Sono, invece, applicate le commissioni solamente nel momento in cui la stanza o la camera viene affittata. Per affittare una casa su Airbnb i passaggi da seguire sono:

• registrarsi su Airbnb;
• inserire l’annuncio;
• scegliere il metodo di pagamento;
• iniziare ad affittare la casa;
• gestire le prenotazioni.

Registrarsi su Airbnb

Il primo passo per affittare una casa su Airbnb è la registrazione al portale, che può avvenire con la propria email personale o con il proprio account Facebook, sia dall’app che da web. Bisogna, poi, inserire i dati personali richiesti:

• nome e cognome;
• indirizzo email;
• data di nascita.

Dopo aver impostato la password, la registrazione sarà completata. Creare un account Airbnb è del tutto gratuito, e generalmente i costi prevedono una commissione sul totale della spesa che il cliente paga al proprietario di casa.

Come inserire un annuncio su Airbnb

Per iniziare ad ospitare, sono richieste le informazioni sull’alloggio da inserire nell’annuncio. L’inserimento dell’annuncio richiede pochi minuti e Airbnb offre spunti e consigli per creare una comunicazione efficace che attragga gli ospiti. Airbnb chiede all’host di impostare:

• il titolo del tuo annuncio;
• la descrizione dell’alloggio;
• le regole della casa;
• le foto dell’alloggio;
• la lista degli oggetti e dei servizi messi a disposizione dell’ospite.

Come scegliere il prezzo a cui affittare la casa

Per concludere la pubblicazione dell’annuncio bisogna stabilire il prezzo dell’affitto. Airbnb propone un prezzo consigliato per notte calcolato in base al valore di mercato dell’alloggio descritto, ma l’host potrà scegliere liberamente il prezzo da proporre agli ospiti.  

Si possono anche offrire sconti per soggiorni più lunghi, addebitare costi per gli ospiti aggiuntivi e persino richiedere una caparra. Con il calendario, l’host può anche stabilire dei prezzi differenti in base al periodo del soggiorno.

La scelta del prezzo può variare per periodi brevi, di qualche notte, a periodi più lunghi, e il cliente può contattare facilmente l’host dalla prenotazione.

Serve la Partita Iva per affittare casa su Airbnb?

Per affittare una casa su Airbnb non è obbligatoria l’apertura della Partita IVA e questo vale anche per i proprietari che affittano in locazione turistica. Tuttavia, per non aprire la Partita Iva è necessario rispettare i seguenti requisiti:

• il numero di appartamenti deve essere inferiore a 5 unità;
• non devono essere previsti servizi aggiuntivi come il transfer o visite guidate;
• le pulizie devono essere effettuate solamente al termine del soggiorno;
• in alcuni comuni bisogna rispettare il periodo di inattività, ossia un periodo di chiusura annuale.

Va tenuto presente che in ogni caso, in ogni zona o Comune d’Italia sono stabilite alcune regole precise, per poter operare senza Partita Iva. Se si desidera affittare casa su Airbnb è necessario anche tenere conto di questi regolamenti.

Per quanto riguarda l’apertura di un’attività vera e propria, ovvero tramite Partita Iva, il codice Ateco da inserire per la posizione fiscale può essere: “55.20.51: attività di affittacamere per brevi soggiorni, case vacanza, bed and breakfast, residence.”

I costi per affittare con Airbnb

In precedenza, Airbnb imponeva una commissione intorno al 3% all’host sul prezzo d’affitto e meno del 14,2% all’ospite. Tuttavia, a partire dal 7 dicembre 2020 Airbnb ha sostituito la commissione condivisa con la commissione semplificata pari al 15% totalmente a carico dell’host.

Con questo tipo di commissione l’host è libero di modificare i prezzi per mantenere il prezzo finale per l’ospite inalterato. Airbnb quindi trattiene una quota fissa del 15% per i costi del servizio dell’host da ogni compenso e senza addebitare alcun prezzo aggiuntivo all’ospite.

Il calcolo della commissione avviene sul subtotale della prenotazione, composto dal prezzo medio per notte più le spese di pulizia e gli eventuali costi per l’ospite aggiuntivo. Sono, quindi, esclusi dal calcolo i costi di Airbnb e le tasse.

Affittare casa su Airbnb: le tasse

Le tasse Airbnb per gli host sono principalmente:

• tassa locale;
• Iva;
• ritenuta fiscale.

Le tasse di soggiorno vengono versate automaticamente da Airbnb per conto dell’host. Tuttavia, in alcuni casi l’host dovrà riscuotere manualmente la tassa. Il versamento automatico avviene al momento della prenotazione da parte dell’ospite. Airbnb, quindi, si adopera a versare direttamente la tassa agli enti locali che hanno aderito al programma.

Se l’alloggio non si trova nell’area geografica che ha aderito al programma, l’host può impostare le modalità di pagamento della tassa e aggiungere l’importo verificandolo sul sito del Comune di riferimento. Tuttavia, anche nel caso della riscossione da parte di Airbnb, la rendicontazione della tassa di soggiorno spetta sempre all’host.

Per quanto riguarda il pagamento dell’Iva, è previsto solamente in alcuni casi specifici che dipendono da due fattori: l’iscrizione al Vies e il regime fiscale.

Chi apre la Partita Iva ed effettua operazioni intracomunitarie dovrà anche effettuare l’iscrizione al Vies. Le fatture ricevute per le commissioni che vengono addebitate da Airbnb sono considerate operazioni intracomunitarie, per questo è necessario essere iscritti al Vies.

Invece, per gli host che non si iscrivono al Vies, le operazioni intracomunitarie effettuate sono considerate come effettuate in campo “domestico”. Il regime forfettario non prevede l’applicazione dell’Iva in fattura ai clienti, e neanche la possibilità di detrarre l’imposta assolta sugli acquisti.

AirBnb è sostituto di imposta?

Recentemente il governo Meloni ha introdotto diverse novità in ambito fiscale e alcune riguardano anche l’applicazione delle tasse sugli affitti brevi. Le piattaforme intermediarie possono fungere da sostituti di imposta, ovvero pagare le tasse per conto del proprietario di casa, tenendo conto che talvolta si può applicare la cedolare secca.

Secondo le recenti novità, questa tassazione si distingue in due aliquote:

• cedolare secca al 21% sul primo immobile affittato;
• cedolare secca al 26% a partire dal secondo immobile affittato in avanti.

Di fatto è stata innalzata la percentuale di tassazione della cedolare secca (precedentemente era del 21% per tutti) per cui bisogna fare attenzione a quanti immobili si propongono in affitto turistico. Inoltre, AirBnb ha comunicato recentemente a tutti gli host non professionisti (ovvero senza partita Iva) la possibilità di occuparsi delle tasse in quanto sostituto di imposta.

In questo modo l’host non dovrà preoccuparsi del versamento delle tasse, che saranno accantonate dalla piattaforma e versate allo Stato italiano. Il sito infatti fornirà ogni anno la Certificazione Unica, così che l’host potrà procedere normalmente alla dichiarazione dei redditi annuale.

Scopri di più su come dichiarare e pagare le tasse sui guadagni da Airbnb.

Affittare casa su Airbnb: requisiti

Per affittare una casa su Airbnb possono essere previsti particolari requisiti, che variano a seconda del paese, dello stato, della città o anche al tipo di alloggio. Per questo motivo è necessario informarsi al proprio Comune di competenza per affittare.

Infatti, alcune aree prevedono:

• regole di zonizzazione che specificano come puoi utilizzare l’alloggio;
• leggi che possono richiedere agli host di ottenere una licenza o un permesso, registrare il proprio spazio o disporre di un’assicurazione di responsabilità civile;
• richiedere eventuali permessi, ad esempio al condominio.

Per essere in regola, l’host deve occuparsi di alcuni adempimenti burocratici, previsti in alcune zone, mentre in altre non sono obbligatori. Tra questi ci sono:

• la comunicazione al Comune sull’ubicazione dell’alloggio;
• la stipula di un contratto di locazione;
• comunicazione in Questura delle generalità degli ospiti;
• riscossione e versamento dell’imposta di soggiorno (se il Comune non aderisce al programma di cui sopra);
• comunicazione dei flussi turistici;
• assolvimento degli obblighi fiscali.

Per le locazioni di durata inferiore ai 30 giorni non è prevista la registrazione all’Agenzia delle Entrate.

Il nuovo codice CIN per gli affitti brevi

Oltre alle novità che coinvolgono la tassazione per gli affitti brevi, da quest’anno è in vigore un’ulteriore regola che va a organizzare questo settore: l’introduzione dell’obbligo del CIN, ovvero il Codice Identificativo Nazionale. Questa nuova norma segue le spinte proposte a livello europeo per regolare il settore di fronte alla concorrenza verso hotel, B&B strutturati e alberghi.

Il Ministero del Turismo porta avanti i diversi progetti di applicazione di questo codice CIN, che deve essere richiesto obbligatoriamente da tutti i proprietari di casa che intendono proporre gli spazi per affitti brevi. Recentemente si sono unite alla fase di sperimentazioni anche l’Emilia-Romagna, il Piemonte e la Valle d’Aosta¹.

Vediamo da vicino come funziona questo codice e quali nuovi obblighi i proprietari devono rispettare. Tutti gli host sono obbligati ad accedere alla piattaforma BDSR proposta dal Ministero del Turismo, tramite credenziale digitale come lo SPID, per richiedere questo codice da associare all’immobile.

La procedura prevede la compilazione da parte del proprietario di un modulo con alcuni dati importanti come le informazioni catastali dell’immobile e l’autocertificazione sul rispetto di tutte le norme di sicurezza per ospitare i turisti.

A questo punto, una volta ottenuto il codice, bisogna esporlo sia all’esterno della struttura, in modo che l’appartamento sia facilmente individuabile, sia in tutti gli annunci online, compresi quelli su Airbnb. Chi non effettua questi passaggi e lavora sprovvisto del CIN può ricevere anche pesanti sanzioni in denaro, che vanno da 800 a 8.000 euro.

Il codice serve infatti a catalogare e individuare in modo specifico tutti gli immobili in Italia che sono utilizzati per locazioni turistiche brevi e per incentivare il rispetto di tutte le norme di sicurezza.

Sicurezza e garanzie Airbnb

Airbnb offre un livello elevato di sicurezza, e mette a disposizione:

• la garanzia Host;
• la protezione assicurativa Host.

La Garanzia Host Airbnb protegge i proprietari dagli eventuali danni materiali causati dall’ospite  durante il soggiorno, ma non è un’assicurazione. La protezione garantita è di un massimo di  800.000 euro per la casa in affitto breve.

Il Programma di Garanzia Host Airbnb, tuttavia, non si applica a beni come contanti, titoli, oggetti da collezione, opere d’arte, gioielli, animali o responsabilità civile. La Protezione Assicurativa Host, invece, è una vera e propria assicurazione che copre gli Host in caso di richieste di risarcimento di terze parti per lesioni fisiche o danni materiali alla proprietà.

Il programma è disponibile per tutti gli host e va a sostituire l’assicurazione primaria solo in caso di incidenti che si verificano durante un soggiorno. Il programma assicurativo, inoltre, copre anche alcuni danni materiali nelle aree comuni all’esterno dell’alloggio.

Affittare casa su Airbnb – Domande frequenti

1. Affitti brevi, anche l’Emilia- Romagna, il Piemonte e la Valle d’Aosta salgono a bordo della BDSR, Ministero del Turismo ↩︎