Come cambiano gli affitti brevi: le nuove regole del 2026

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il 15 aprile l’aggiornamento della guida sulle locazioni brevi e ha recepito le novità introdotte dall’ultima legge di bilancio. La legge 199/2025 ha modificato i requisiti per accedere al regime della cedolare secca e questo riduce da quattro a due il numero massimo di appartamenti che ogni proprietario può destinare all’affitto breve in ogni periodo d’imposta, senza essere considerato un imprenditore (e possedere una partita IVA).

Il nuovo limite dei due appartamenti

A partire da quest’anno, chi affitta immobili a uso abitativo per periodi non superiori a 30 giorni può beneficiare della disciplina delle locazioni brevi solo se l’attività riguarda al massimo due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

La nuova normativa ha infatti abbassato la soglia precedente, che fino al 31 dicembre 2025 consentiva di gestire fino a quattro unità immobiliari con il regime agevolato.

Se il proprietario supera questo limite, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale e questo fa scattare l’obbligo di operare con partita IVA e di sottostare alle regole del reddito d’impresa. La presunzione legale opera indipendentemente dal fatto che il locatore sia il proprietario, il sublocatore o il comodatario dell’immobile.

Le aliquote della cedolare secca

Per i contratti che rientrano nei parametri della locazione breve, il fisco conferma la possibilità di optare per la cedolare secca come alternativa alla tassazione ordinaria Irpef. L’aliquota dell’imposta sostitutiva è fissata al 26% per la generalità dei casi, ma il contribuente ha la facoltà di applicare l’aliquota ridotta al 21% per una sola unità immobiliare a sua scelta.

Questa opzione deve essere esercitata attraverso la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni sono maturati o i corrispettivi sono stati riscossi. La base imponibile è costituita dall’intero importo del canone indicato nel contratto, il che esclude l’abbattimento forfettario del 5% previsto dal regime ordinario, e comprende anche eventuali servizi accessori come la pulizia dei locali o la fornitura della biancheria.

Il codice identificativo nazionale e gli intermediari

Le nuove regole operative coinvolgono direttamente gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici che intervengono nella stipula dei contratti o nella fase del pagamento. Questi soggetti hanno l’obbligo di trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti entro il 30 giugno dell’anno successivo e devono includere nella comunicazione il Codice identificativo nazionale (Cin).

Si tratta del codice unico previsto dal decreto legge 145/2023 che serve a mappare l’offerta turistica nazionale. Se l’intermediario incassa il corrispettivo o interviene nel pagamento, deve inoltre operare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto sull’importo lordo del canone e deve versare le somme tramite il modello F24 e il codice tributo 1919 entro il giorno 16 del mese successivo.